2.5.2- مطالعات داخلی.. 55

فصل سوم. 63

1.3-  معرفی الگوهای به کار رفته در تحقیق.. 63

1.1.3– مقدمه. 63

2.1.3-  الگوی مطرح در این تحقیق.. 64

2.3-  معرفی متغیرها و روش گردآوری داده ها 67

1.2.3-  متغیرهای مورد استفاده در مدل مربوط به داده های مقطعی: 68

2.2.3-  متغیرهای مورد استفاده در مدل مربوط به داده های ترکیبی: 69

3.3- آزمونهای انتخاب مدل مناسب در داده های ترکیبی 74

1.3.3- آزمونهای انتخاب مدل مناسب: 74

2.3.3- آزمون ریشه واحد در داده های ترکیبی.. 77

فصل چهارم: 86

1.4- پردازش مدل درداده های مقطعی.. 87

2.4-  پردازش مدل در داده های ترکیبی.. 93

1.2.4-  نتایج آزمونهای تجربی پایایی متغیرها 93

2.2.4-  نتایج برآورد تابع قیمت هدانیک به روش داده های ترکیبی.. 96

فصل پنجم. 104

1.5- نتایج به دست آمده از تحقیق(داده های مقطعی): 114

2.5- نتایج به دست آمده از تحقیق(داده های ترکیبی): 114

3.5- قیمتهای ضمنی متغیرهای موثر بر قیمت واحدهای مسکونی: 114

4.5- نتایج کاربردی: 114

5.5- پیشنهاد برای تحقیقات آتی: 114

فهرست منابع. 115

پیوست… 119

یک مطلب دیگر :

.1- بیان مسئله :

محیط شهر به عنوان سکونتگاه شهروندان تاثیر بسیاری در کیفیت زندگی آنان دارد. کیفیت زندگی شهری را می‌توان در عوامل مختلفی جستجو کرد. از جمله عواملی که باعث ایجاد آرامش درکاربری‌های مختلف برای شهروندان می‌شود پاکی هوا و وجود مطلوبیتهای زیست محیطی شهری است. مسایل زیست محیطی امروزه و با توجه به افزایش بی‌رویه آلودگی هوا اهمیت خاصی پیدا کرده است. کلان شهر تهران که یکی از پرجمعیت ترین شهرهای دنیا به حساب می‌آید نیز با این مساله روبرو است. درحال حاضرآلودگی هوا به عنوان یکی از مهمترین متغیرهای زیست محیطی، یکی ازمسایل و مشکلات شهر تهران به حساب می‌آید. یکی از راههای کاهش آلودگی هوا در شهر، افزایش فضای سبز درون شهری و نیزآگاه‌کردن مردم از باارزش بودن محیط‌زیست[1] می‌باشد. به هر حال متغیرها و عواملی که قیمت آنها در بازار تعیین می شوند و مردم برای استفاده و یا عدم استفاده از آنها مستقیما هزینه می پردازند، ملموستر خواهند بود. متغیرهای زیست محیطی  وهوا از جمله کالاهای عمومی به حساب می‌آیند كه در بازار مبادله نمی‌شوند و مردم برای استفاده از آنها هزینه‌ای پرداخت نمی‌کنند، بنابراین از ارزش واقعی آن اطلاعی دردست نیست.

از آنجا که منابع زیست‌محیطی از جمله هوای تمیز در بازار مبادله نمی‌شوند و بازار نمی‌تواند ارزش واقعی آنها را كشف كند، برای ارزش‌گذاری آنها از روش‌های غیرمستقیم استفاده می‌شود. برای مثال درست است كه مردم ساكن یك شهر بطور مستقیم برای هوای تمیز و یا مطلوبیتهای زیست محیطی پولی پرداخت نمی‌كنند اما عموما زندگی در ناحیه‌ای از شهر كه دارای هوای تمیزتر و یا مطلوبیتهای زیست محیطی بیشتری است، را ترجیح می‌دهند. این ترجیح در نهایت باعث افزایش تقاضای مسكن در آن ناحیه شده و قیمت مسكن را افزایش می‌دهد. براین اساس می‌توان قضاوت كرد كه مردم با پرداخت هزینه بیشتر برای مسكن، در عمل به طور غیرمستقیم برای استفاده و بهره مندی از هوای تمیزتر هزینه می‌كنند. بر همین اساس یكی از راههای رسیدن به ارزش هوای تمیزتر یا مطلوبیتهای زیست‌محیطی[2] بیشتر می‌تواند بررسی قیمت واحدهای مسكونی و نیز عوامل موثر بر آن باشد. برای رسیدن به هدف فوق‌الذكر قدم اول آن است كه نحوه و میزان تاثیرگذاری آلودگی هوا را برای قیمت مسكن كشف و بررسی نمود.هدفی که در این پایان نامه دنبال می شود.

در این پایان نامه با استفاده از روش قیمت‌گذاری هدانیک[3] برآوردی از ارزش محیط‌زیست شهری تهران (با توجه به متغیرهای در نظر گرفته شده در پایان نامه) ارائه می‌گردد. برای این منظور میل نهایی به پرداخت[4] خانواده های ساكن تهران برای هرکدام از ویژگی‌های مسکن از جمله ویژگی‌های زیست‌محیطی مثل آلودگی هوا برآورد گردیده است.

2.1- سوالات تحقیق:

• از بین متغیرهای ساختاری، همسایگی و زیست محیطی، تاثیرگذارترین متغیرها بر قیمت منازل مسکونی شهر تهران چه متغیرهایی هستند( با توجه به متغیرهای در نظر گرفته شده در مدل).
• آیا متغیرهای غیر بازاری مانند: دسترسی به خیابان، سرانه فضای سبز، میزان آلودگی هوای هر منطقه و تراکم جمعیت، نیز بر قیمت منازل مسکونی شهر تهران تا ثیر گذار هستند.