۲ـ نظر دوم این است که قولنامه خود سند بیع است و عقد با ایجاب و قبولی که در آن می‌آید واقع می شود ؛ تعهد به تنظیم سند رسمی برای کمال عقد و نفوذ آن در برابر دیگران است . به بیان دیگر عقد بیع با امضاء سند قولنامه واقع می شود و مالکیت انتقال می‌یابد منتها تعهد به تنظیم سند مانند التزام به تسلیم مبیع و ثمن بر عهده طرفین باقی می ماند که می توان اجرای آن را از دادگاه خواست.

گفته می شود بر این نظر دو ایراد وارد شده است:

اولاً: در بیشتر قولنامه ها نشانه های آشکاری بر مقدماتی بودن سند دیده می شود مانند وجه التزام برای طرفی که از وفای به عهد خودداری می‌کند و امکان رها شدن طرف دیگر از تمامی تعهدات و هم چنین تعهد طرفین برای مدت معین جهت حضور در محضر. در رویه قضایی نیز دادگاه تنها در مواردی که ثمن به طور کامل پرداخت شده و مبیع تسلیم خریدار گشته به وقوع بیع پا فشاری می‌کنند.

ثانیاًً: به فرض که قصد طرفین بر وقوع بیع احراز گردد اجرای این خواسته ‌در مورد املاک ثبت شده با ماده ۲۲ قانون ثبت مخالف است زیرا باید پذیرفت که عقد بیع ‌در مورد املاک به ثبت رسیده در زمره عقود تشریفاتی است و تنظیم سند رسمی و حضور در دفاتر اسناد رسمی مقدمه ضروری ثبت انتقال در دفتر املاک است . ‌بنابرین‏ باید پذیرفت که تملیک (بیع) تنها در دفتر صورت می پذیرد و نباید آن را شرط متاخر عقدی پنداشت که با امضاء سند عادی واقع شده است. در یک کلام وقوع بیع در قولنامه مفروز که خواست دو طرف باشد با مانع قانونی ماده ۲۲ قانون ثبت روبرو است و نفوذ حقوقی ندارد. وانگهی اعتماد به وقوع عقد بیع این عیب مهم را دارد که پذیرش قولنامه عادی را در دادگاه دشوار می‌کند چرا که ماده ۴۸ قانون ثبت مانع آن است.

۳ــ گروهی از دارسان نیز از آغاز راه اعتدال پیموده اند و خود را به گردباد حوادث و تقلید از این و آن نسپرده اند. اینان قولنامه را تعهد به انتقال می دانند و در تعبیراراده طرفین می کوشند تا مانعی برای پذیرش سند و اجرای مفاد آن فراهم نیاورند.

نظر نخست امروزه محجور افتاده است ولی هر یک از دو نظر اخیر طرفدارانی دارد: شاید بتوان گفت در دیوان عالی کشور نظر دوم غلبه دارد و در دادگاه های پایین تر هر دو نظر اعمال می شود و ما امیدواریم راه استقرار و اعتدال قانون غلبه ‌پیداکند و رویه قضایی راه قاطع و نهایی خود را باز یابد.^[۱۴۰]

ب ـ تجزیه و تحلیل نظریات ارائه شده در خصوص ماهیت حقوقی قولنامه

همان گونه که در قسمت قبل تشریح گردید سه نظریه اصلی در خصوص ماهیت حقوقی قولنامه وجود دارد که دو نظر موخر نظریات غالب را تشکیل می‌دهد .اولی قولنامه را مفید انتقال ملکیت دانسته و عقد بیع را با تنظیم قولنامه محقق می‌داند که در این صورت تنظیم سند رسمی در ماهیت عقد بیع دخالتی نداشته و تنها طریقه ای جهت اثبات آن می‌باشد لیکن نظر دوم قائل ‌به این است که تنظیم سند رسمی شرط صحت عقد بیع است و بدون تنظیم سند رسمی عقد بیع محقق نمی گردد.

برخی از صاحب نظران بر این باور هستند که بایستی بین املاک به ثبت رسیده و به ثبت نرسیده قائل به تمایز شد. در خصوص املاک ثبت شده چون به موجب ماده ۲۲ قانون ثبت دولت کسی را مالک می شناسد که ملک در دفتر املاک به نام وی می‌باشد پس، تا زمانی سند رسمی تنظیم نگردیده دولت کماکان فروشنده را مالک می شناسد؛ پس در این موارد تنظیم سند رسمی شرط صحت عقد بیع می‌باشد و با امضاء سند رسمی انتقال صورت می پذیرد. اما ‌در مورد املاک ثبت نشده محدودیت ماده ۲۲ قانون ثبت وجود ندارد ؛ پس می توان قائل ‌به این بود که با تنظیم قولنامه اگر طرفین در زمان تنظیم آن قصد انجام بیع را داشته باشند انتقال ملکیت صورت می پذیرد و تنظیم سند رسمی تنها طریقه ای جهت اثبات عقد بیع می‌باشد.^[۱۴۱]

یکی از حقوق ‌دانان نظری بسیار منطقی را ارائه نموده که به نظر می‌رسد با توجه به نظام حقوقی جاری کشور و علی الخصوص با در نظر داشتن عرف متداول بین مردم حق نیز همین است به شرح زیر:

ایشان قائل ‌به این است که ماهیت قولنامه را بایستی با بررسی قصد و اراده طرفین در خصوص تنظیم آن تعیین نمود که اراده طرفین در بیشتر مواقع ظاهر در انتقال مال می‌باشد . نکته بسیار مهمی که از ذهن برخی حقوق ‌دانان به دور مانده این است که تشریفات صحت عقد الزاماًً می بایست در بطن و ماهیت عمل حقوقی وجود داشته باشد تا بتوان آن عقد را از عقود تشریفاتی محسوب نمود که از آن جمله ، عمل حقوقی طلاق می‌باشد و طلاقی که بدون وجود تشریفات خاص خود که از آن جمله، وجود دو شاهد عادل می‌باشد واقع شود باطل است.^[۱۴۲]

گذشته از مباحثی که پیرامون ماهیت قولنامه بیان گردید نکته ای که از ذکر آن نباید غافل شد عهدی یا تملیکی بودن قولنامه می‌باشد. هرگاه قولنامه ای تنظیم شده باشد ، مبنی براینکه تعهد به فروش ملکی یا فروش ملکی، از دو حالت خارج نیست .یا مبنای قولنامه یک عقد عهدی است یا تملیکی، اگر عقد عهدی باشد منافع ملک تا زمان تنظیم سند به متعهد تعلق دارد و اگر تملیکی باشد، منافع از آن خریدار است. منظور از تملیکی بودن قولنامه این است که انتقال مورد تعهد فروش به خریدار و بیعانه به فروشنده با ایجاب و قبول واقع می شود. یعنی همین که طرفین قولنامه در رابطه با تعهد فروش کالا و شرایط آن توافق نمودند، مبیع و بیعانه خود به خود مبادله می شود و نیازی به کار دیگری ندارد . با این تفاصیل هرگاه قولنامه را وعده بیع بدانیم باید آن را در زمره عقود عهدی به شمار آورد که به خودی خود باعث انتقال ملکیت نمی باشد بلکه اثر اصلی آن ایجاد تعهد است، لیکن هرگاه قولنامه مفید انتقال ملکیت باشد باید آن را جزء عقود تملیکی محسوب کرد که به محض انعقاد مالکیت منتقل می‌گردد. ^[۱۴۳]

ج – جایگاه اقرار به عنوان دلیل اثبات قولنامه

عده ای از حقوق ‌دانان قائل به تمایز بین املاک ثبت شده و ثبت نشده شده اند. آن ها ‌در مورد املاک ثبت نشده معتقدند چون ضمانت اجرای تنظیم سند رسمی و ثبت در دفتر املاک این است که سند عادی در دادگاه پذیرفته نشود ( ماده ۴۸ قانون ثبت)، باید پذیرفت که تشریفات ثبت برای اثبات عقد است نه وقوع آن . ‌بنابرین‏ ، اگر خوانده به وقوع بیع اقرار کند دادگاه باید آن را به عنوان دلیل بپذیرد.

بر عکس ‌در مورد املاک ثبت شده ، چون ماده ۲۲ قانون ثبت صراحت دارد که « دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مذبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مذبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت…» وقوع بیع بستگی به تشریفات ثبت دارد. ‌در مورد این گونه املاک، تمییز مالکیت جنبه نوعی و کلی پیدا ‌کرده‌است و نمی توان کسی را در برابر خوانده دعوی مالک و در برابر دیگران غاصب دانست.^[۱۴۴]